ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 19.12.2001 № Ф04/3947-1344/А45-2001
<СУДОМ ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ ПРАВОМЕРНО СДЕЛАН ВЫВОД О ПРИМЕНЕНИИ ДОГОВОРНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, ПРЕДУСМОТРЕННОЙ ЗА НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 19 декабря 2001 года Дело № Ф04/3947-1344/А45-2001
(извлечение)
"Центр" по сохранению историко - культурного наследия Новосибирской области обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) о расторжении охранно - арендного договора от 01.11.1997, заключенного между ними, выселении ООО из помещений здания памятника по ул. Коммунистической, дом 29 в г. Куйбышев, площадью 862,2 кв. м, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 211322,13 руб., неустойки за невыполнение условий договора в сумме 7500 руб., и пеню за просрочку платежа в сумме 52049,50 руб.
В обоснование указал, что ответчик не вносит арендную плату за 3 - 4 кварталы 2000 года и за январь - апрель 2001 года, определенной согласно положению о порядке сдачи в аренду государственного имущества. Договором за просрочку платежа установлена пеня.
Кроме того, истец указал на невыполнение ответчиком договорного обязательства по проведению ремонтно - реставрационных работ по зданию в сроки, установленные актом технического состояния и разовыми предписаниями Центра, а также предоставлял объект аренды в субаренду без согласия истца и собственника. Ответчик был предупрежден о необходимости исполнить обязательства и выселении с расторжением договора при невыполнении возложенных договором обязательств, однако выполнение надлежащее не последовало.
Иск содержит ссылку на нормы материального и процессуального права.
Решением от 04.06.2001 договор аренды № 1 от 01.11.1997 расторгнут. ООО обязано освободить занимаемые им помещения здания - памятника по ул. Коммунистической, дом 29 в г. Куйбышев Новосибирской области.
В пользу научно - производственного центра по сохранению историко - культурного наследия Новосибирской области с ООО взыскано 211315 руб. 13 копеек долга, 5000 рублей неустойки и пени в сумме 52.049 руб. 50 копеек. Во взыскании неустойки в размере 2500 рублей отказано, а в части взыскания 7000 рублей долга производство по делу прекращено. Принимая решение, суд исходил из того, что ответчик не выполнил договорные обязательства по производству консервационных и ремонтно - реставрационных работ, благоустройству территории в соответствии с проектно - сметных документации, согласованной с истцом.
Документация не согласована. Документальные доказательства ответчиком по выполнению работ не представлены, постановлением арбитражного суда по делу № А45-6442/2000-КГ5/138 не установлен, факт добросовестного выполнения всех обязательств в части производства работ, суд не нашел факты невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд, сдачи в субаренду, как основание к расторжению договора. Подтвердил просроченный долг по арендной плате за период с июля 2000 года по апрель 2001 года, что влечет договорную неустойку (пени) за предъявленный период с 16.09.2000 года по 22.04.2001 года. Размер арендной платы определен правильно. С применением коэффициента с соблюдением порядка изменения ставок арендной платы, установленного договором. За невыполнение обязательств по договору по производству работ применил договорную неустойку в размере 5000 рублей.
В связи с недоказанностью факта сдачи в субаренду во взыскании 2500 рублей неустойки отказал.
Постановлением апелляционной инстанции от 08.10.2001 года решение от 04.06.2001 года отменено в части расторжения договора аренды № 1 от 01.11.1997 года, обязания ООО освободить занимаемые им помещения здания - памятника по ул. Коммунистическая, дом 29 в г. Куйбышев Новосибирской области, взыскания 211315 рублей 13 копеек долга, неустойки в сумме 5000 рублей и пени в сумме 52049 руб. 50 копеек. В остальной части решение оставлено без изменения. При этом апелляционная инстанция указала, что задолженность ответчика не обоснована документально. Ответчик предъявил в подтверждение уплаты долга за указанные периоды квитанции Сбербанка на 37000 рублей. Кроме платежей по платежным поручениям от апреля 2000 года.
Кроме того, суд не принял изменение арендной платы в одностороннем порядке с учетом п. 6.1 договора. Отсутствие денежного обязательства не дает оснований для взыскания пени.
Ответчик имеет преимущественное право на аренду здания, истцом не представлены доказательства выдачи ответчику задания по восстановительным работам. Истец не вправе распорядиться зданием без согласия собственника.
Заявитель кассационной жалобы просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 04.06.2001 года по основаниям, изложенным в ней, в частности: договор аренды заключен с целью поддержания памятника в надлежащем техническом состоянии путем проведения необходимых ремонтно - реставрационных работ. Перечень видов и сроков проведения этих работ указан в акте технического состояния от 01.11.1997 года. Этот акт подписан сторонами, о чем свидетельствуют так же постановления арбитражных судов по делу № А45-6442/00-КГ5/158; Согласно п. 8.2 договора, ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора о проведении ремонтно - реставрационных работ является существенным, и нарушение этого условия дает право расторгнуть договор. Арендная плата может быть пересмотрена в одностороннем порядке арендодателем (п. 2.2 договора) в случае изменения ставок арендной платы уполномоченным органом.
Представитель истца поддержал свои требования. Представитель ответчика полагает постановление апелляционной инстанции законным.
Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, доводы и жалобы и заслушав пояснения представителей сторон, считает, что постановление подлежит отмене вследствие несоответствия выводов обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права с оставлением в силе решения первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в выборе условия договора, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иным нормативным актом. Пунктом 2.2 договора аренда от 01.11.1997 года № 1 арендодателю (истцу) предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при наличии условий: изменение коэффициентов и ставок арендной платы уполномоченным органом. Такое изменение имело место с 01.10.2000 года. Обратное ответчиком не доказано.
Право одностороннего изменения размера арендной платы предоставлено, таким образом, договором и не противоречит п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны определили такой порядок, что истец направляет письменное уведомление "арендатору", который обязан принять это уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Соответствующее уведомление направлено.
Суд первой инстанции правомерно отметил, что неплатежи имели место не более двух раз подряд и это не является основанием для расторжения договора. В то же время вывод о задолженности подтвержден расчетом, приложенными документами. По существу долг у ответчика образовался в результате неплатежа измененного размера арендной платы за 3 и 4 квартал 2000 года и апрель 2001 года. Обязанность своевременно вносить арендную плату - одно из существенных условий договора. Ответчик не выполнил надлежащим образом это условие.
Правилен также вывод суда первой инстанции по вопросу невыполнения ответчиком обязанности произвести ремонтно - реставрационные работы.
Выполнение работ не подтверждено. В соответствии с условиями договора (пункты 4.2, 4.3, 4.4) цель сдачи в аренду - восстановление памятника архитектуры, содержание в надлежащем виде и для истца это не предпринимательская деятельность. Перечень работ определен в акте осмотра технического состояния от 01.11.1997 года. Проектно - сметная документация не согласована с истцом, в сроки определенные работы не выполнены и не сданы истцу.
Предложение расторгнуть договор аренды истцом направлено с соблюдением ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, За ненадлежащее исполнение обязательств предусмотрена договорная ответственность, и суд первой инстанции ее правомерно применил. Поскольку при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, истец вправе заявить требование о выселении (возврате арендованного здания). Здание в целом передано ответчику.
Суду первой инстанции следует выдать исполнительные листы согласно решения. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, за подачу кассационной жалобы пошлина относится на ответчика в сумме 4885 рублей 91 копейка.
Руководствуясь п. 6 ст. 175, ст. 95, ч. 1 ст. 176, ст. 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Отменить постановление апелляционной инстанции от 08.10.2001 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-5039/2001-КГ31/164 и оставить в силе решение первой инстанции этого арбитражного суда от 04.06.2001 года.
Взыскать в доход федерального бюджета Российской Федерации с ООО г. Куйбышев Новосибирской области 4885 рублей 91 коп. госпошлины.
Выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.
