ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 27.12.2000 № Ф04/3354-952/А45-2000
<ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА СРОК НЕ МЕНЕЕ ОДНОГО ГОДА, ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, В ПРОТИВНОМ СЛУЧАЕ ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ И ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НЕ ВОЗНИКАЮТ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 27 декабря 2000 года Дело № Ф04/3354-952/А45-2000
(извлечение)
Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с января 1999 года по июнь 2000 года в сумме 795583 руб. 45 коп., пеней 1449674 руб. 30 коп., а также расторжении договора аренды № 1693/921 от 02.03.98 и выселении из арендуемого помещения, расположенного в г. Новосибирске, ул. Станиславского, 1.
До принятия судом решения истец в порядке ст. 37 АПК РФ изменил размер исковых требований: просил взыскать арендную плату в сумме 594025 руб. 52 коп., пеню - в сумме 500000 руб., уменьшив ее в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исковые требования обоснованы нарушением арендатором договора аренды и окончанием срока аренды.
Решением от 26.07.2000 исковые требования полностью удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2000 решение оставлено без изменения.
Не согласившись с судебным актом, ТОО обратилось с жалобой в кассационную инстанцию.
В кассационной жалобе заявитель указывает на принятие судом судебных актов с неправильным применением норм материального права. По мнению заявителя, договор аренды на основании п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации. Поскольку регистрация договора аренды, заключенного сторонами на срок более года, не осуществлена, данный договор в силу ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Просит судебные акты отменить в части взыскания пеней и принять в этой части новое решение.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал кассационную жалобу. Обращает внимание суда на то, что об изменении арендной платы ответчик не был письменно поставлен в известность в соответствии с договором, а потому оспаривает сумму арендной платы, взысканной судом.
Представитель истца в судебном заседании просит судебные решения оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, кассационную жалобу, проверив в порядке ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, заслушав представителей сторон, кассационная инстанция считает судебные решения подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Из материалов дела усматривается, что комитет по управлению имуществом города Новосибирска совместно с балансодержателем МУ УЖКХ заключил с ТОО договор аренды № 1693/921 от 02.03.98, в соответствии с которым арендатор принял от арендодателя в аренду помещение первого этажа и подвала общей площадью 975,1 кв. м, в том числе 398,8 кв. м подвала нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Станиславского, 1. В соответствии с договором имущество передано для использования под продовольственный магазин. Условиями договора установлены размер арендной платы, сроки платежа. Об изменении арендной платы в соответствии с пунктом 3.5 договора балансодержатель обязан письменно сообщать арендатору. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.98 по 01.01.2000.
Основанием предъявления иска явилось нарушение ответчиком условий договора в части своевременного внесения арендной платы и окончания договора аренды.
Суд первой инстанции, исследуя доказательства по делу, пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суд руководствовался условиями договора аренды. В части расторжения договора аренды свои выводы суд мотивировал ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а также досудебным урегулированием спора. Вопрос о государственной регистрации договора аренды судом первой инстанции не исследовался.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы ответчика о необходимости государственной регистрации договора как несостоятельные. При этом апелляционная инстанция сослалась на то, что в соответствии со ст. 32 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" создание системы учреждений юстиции по регистрации прав осуществляется поэтапно и завершается к 01.01.2000. В Новосибирской области указанные органы приступили к регистрации прав с 01.01.99, а потому апелляционная инстанция сделала вывод о том, что договор аренды регистрации не подлежит.
Между тем такие выводы апелляционной инстанции арбитражного суда являются неправомерными, поскольку они не основаны на законе.
Правила п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 02.07.97 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действующим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная регистрация договоров аренды, заключенных после введения в действие настоящего Закона.
Согласно ст. 33 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу с 28.01.1998.
Договор аренды № 1693/921 от 02.03.98 заключен сторонами на срок до 01.12.2000.
Учитывая, что спорная сделка заключена сторонами после введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", данный договор аренды подлежал государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация договора аренды от 02.03.98 не была произведена, он не вступил в силу и, следовательно, никакие права и обязанности для сторон не наступили.
А потому выводы суда об обоснованности исковых требований являются неправильными.
Судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении суду следует уточнить у истца правовые основания иска и проверить обоснованность исковых требований, в том числе предъявления задолженности по арендной плате.
Руководствуясь п. 3 ст. 175, ч. 1 ст. 176, ст. 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение от 26.07.2000 и постановление апелляционной инстанции от 22.09.2000 Арбитражного суда Новосибирской области № А75-3671/00-КГ5/85 отменить, дело передать на новое рассмотрение.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.
