РЕШЕНИЕ СОВЕТА ДЕПУТАТОВ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ Г. БЕРДСКА ОТ 23.09.2004 № 244
"ОБ ОБРАЩЕНИИ К НОВОСИБИРСКОМУ ОБЛАСТНОМУ СОВЕТУ ДЕПУТАТОВ О ПОДГОТОВКЕ И ПРИНЯТИИ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО АКТА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ПОРЯДОК ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, РЕГИСТРАЦИИ И ФИНАНСИРОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
Вступил в силу с 23 сентября 2004 года (пункт 4 данного документа).
МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ ГОРОДА БЕРДСКА
СОВЕТ ДЕПУТАТОВ
ПЕРВОГО СОЗЫВА
РЕШЕНИЕ
(пятнадцатая сессия)
от 23 сентября 2004 г. № 244
ОБ ОБРАЩЕНИИ К НОВОСИБИРСКОМУ ОБЛАСТНОМУ СОВЕТУ ДЕПУТАТОВ
О ПОДГОТОВКЕ И ПРИНЯТИИ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО АКТА,
РЕГУЛИРУЮЩЕГО ПОРЯДОК ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, РЕГИСТРАЦИИ И
ФИНАНСИРОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Совет депутатов муниципального образования г. Бердска решил:
1. Принять обращение Совета депутатов г. Бердска к Новосибирскому областному Совету депутатов о подготовке и принятии нормативно-правового акта, регулирующего порядок деятельности, регистрации и финансирования товариществ собственников жилья (приложение к Решению).
2. Направить настоящее Решение и обращение Новосибирскому областному Совету депутатов.
3. Опубликовать Решение в газете "Бердские новости".
4. Настоящее Решение вступает в силу со дня его принятия.
Глава администрации
А.Г.ТЕРЕПА
Приложение
к Решению 15 сессии
Совета депутатов муниципального
образования г. Бердска
первого созыва
от 23.09.2004 № 244
ОБРАЩЕНИЕ
СОВЕТА ДЕПУТАТОВ Г. БЕРДСКА К НОВОСИБИРСКОМУ
ОБЛАСТНОМУ СОВЕТУ ДЕПУТАТОВ О ПОДГОТОВКЕ И ПРИНЯТИИ
НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО АКТА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ПОРЯДОК
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, РЕГИСТРАЦИИ И ФИНАНСИРОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Введение в действие на территории Российской Федерации сначала Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", а затем закрепление прав частной собственности физических лиц на недвижимое имущество Гражданским кодексом Российской Федерации способствовали развитию процессов приватизации жилого и нежилого фонда, расширению вторичного рынка недвижимости и созданию товариществ собственников жилья.
В целях регулирования процесса создания товариществ собственников жилья с 26 июня 1996 г. введен в действие Федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Однако до настоящего времени при реализации данного Закона возникают вопросы об отношении собственности в товариществах, порядке образования, государственной регистрации, передачи прав на недвижимое имущество в кондоминиуме, функционирования товарищества собственников жилья, а также налогообложении имущества и доходов товарищества и его членов.
В целях создания в области условий для эффективного функционирования товариществ собственников жилья и установления единого порядка передачи и использования ими объектов нежилого фонда, необходим нормативно-правовой акт, регулирующий порядок деятельности, регистрации и финансирования товариществ собственников жилья.
В связи с изложенным Совет депутатов г. Бердска считает целесообразным и обоснованным принятие нормативно-правового акта, регулирующего порядок деятельности, регистрации и финансирования товариществ собственников жилья.
Учитывая, что органы местного самоуправления не наделены полномочиями принятия нормативно-правовых актов, регламентирующих функционирование товариществ собственников жилья, Совет депутатов г. Бердска просит Новосибирский областной Совет депутатов принять и утвердить такой нормативно-правовой акт.
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ОБРАЩЕНИЮ
Обращение о принятии нормативно-правового акта, регулирующего деятельность, регистрацию и финансирование товариществ собственников жилья, обусловлено следующими коллизиями, встречающимися на практике:
1. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 № 72-ФЗ (далее - ФЗ "О ТСЖ") предусматривает возможность создания товарищества собственников жилья в существующей застройке. Как правило, подобные дома эксплуатируются с давнего времени, и ремонт в них не производился. Граждане, создавая ТСЖ в доме, настаивают на капитальном ремонте, т.к. после создания ТСЖ согласно ст. 16 ФЗ "О ТСЖ" бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме ляжет на домовладельцев. В Законе "О ТСЖ" не сказано, кто и за чей счет должен производить ремонт домов, для создания в них товариществ.
2. Законом "О ТСЖ" не определен момент перехода общего имущества в общую долевую собственность ТСЖ и возникновения бремени расходов по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме: с момента регистрации ТСЖ, или с момента регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме, или с момента регистрации кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. Некоторые ТСЖ, зарегистрировавшись в качестве юридического лица, настаивают на проведение ремонта в местах общего пользования за счет бюджетных средств.
3. Статья 14 ФЗ "О ТСЖ" предусматривает регистрацию кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним. При этом Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ в ст. 23 упоминает только регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, ничего не говоря о регистрации кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. Отсюда непонятно, каким законом надо руководствоваться. Кроме того, ст. 49 ФЗ "О ТСЖ" устанавливает, что передача права собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума. Таким образом, получается, что застройщик, создавший ТСЖ, не вправе продавать жилые помещения без государственной регистрации кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества.
4. Ст. 11 ФЗ "О ТСЖ" предусматривает передачу земельного участка в качестве общего имущества в кондоминиуме в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Закон не определяет, кто будет нести бремя расходов по оформлению документов по передаче земельного участка в общее имущество ТСЖ. Также не определен порядок передачи земельного участка. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 № 136-ФЗ ст. 36 предусматривает, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана), а орган местного самоуправления, в свою очередь, в двухнедельный срок со дня обращения принимает решение о передаче земельного участка в собственность. В случае если нет кадастровой карты (плана) орган местного самоуправления в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана), и утверждает проект его границ. Так как конкретного перечня документов не предусмотрено, отсюда не является возможным быстро без проблем оформить земельный участок. У большинства ТСЖ в г. Бердске земельный участок не оформлен надлежащим образом.
5. Статья 8 ФЗ "О ТСЖ" предусматривает, что общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, необходимо согласие всех ее участников, также ст. 250 ГК РФ предполагает преимущественное право покупки имущества участникам общей долевой собственности, при этом продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает. Это достаточно сложный порядок продажи помещения в многоквартирных домах, останавливающий граждан приобретать жилые помещения в домах, где создано ТСЖ.
6. Договор на предоставление коммунальных услуг с МУ "УК ЖКХ" заключает ТСЖ, на каждого члена ТСЖ затем открывается расчетный счет в РКЦ, и они самостоятельно осуществляют оплату за потребленные коммунальные услуги. В случае если домовладелец - член ТСЖ не оплачивает коммунальные услуги, законодательство не определяет, кого привлекать к ответственности за неисполнение условий договора: ТСЖ как сторону договора или домовладельца - члена ТСЖ, как потребителя.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации ст. 238 предусматривает суммы, которые не подлежат налогообложению, п. 8 данной статьи к таким суммам относит суммы, выплачиваемые за счет членских взносов садоводческих, садово-огородных, гаражно-строительных и жилищно-строительных кооперативов (товариществ) лицам, выполняющим работы (услуги) для указанных организаций. В данной статье нет упоминания о ТСЖ, хотя ФЗ "О ТСЖ" приравнивает к вышеуказанным организациям и ТСЖ (п. 1 ст. 4 ФЗ "О ТСЖ"). Поэтому ТСЖ стоит в неравных условия с другими добровольными объединениями граждан.
Таким образом, необходимо уточнить данные положения, а также заинтересовать граждан и застройщиков в создании товариществ собственников жилья. Создать ситуацию, чтобы у домовладельцев был стимул организовывать товарищества собственников жилья как уже в существующей застройке, так и во вновь строящихся домах.
